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2019年，梅龙社区、凤尾社区、西桥社区入选住建部第一批166个“美好环境与幸福生活共同缔造”活动试点；2020年，梅州被列为广东省四个老旧小区改造试点城市之一；2021年，全市老旧小区改造项目遍地开花；未来5年，梅州计划改造老旧小区911个，总投资36.25亿元……
数字背后，是梅州3年多来持续不断的探索，更是百姓实实在在的幸福感和获得感。
老旧小区不只是一幢幢房子，同时也是承载着城市历史文化记忆和居民对美好生活向往的社区，更是推进社区基层治理体系和治理能力现代化的重要载体。
改出“新面子”，造出“好里子”。
今年，梅州将“推进城镇老旧小区改造”列入十大民生实事，不断总结前期先进经验，建立健全“共同缔造”机制，推动老旧小区改造工作全面铺开。同时，持续探索党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务公司等广泛参与、共商事务、协调互动的社区管理新机制，大步迈向“内外兼修”的城市有机更新之路。
经过小区改造，梅南大院这个50岁“高龄”的小区迎来了“新生”。南方日报记者 何森垚摄
党建引领
老旧小区改造
离不开党建“良方”
由于历史原因，老旧小区往往存在设施不完善、公共活动空间不足、物业管理覆盖面不高、管理机制不健全等突出问题和短板。在改造过程中，时常出现因居民意愿不统一或因改造触碰了一些居民的利益而导致停滞不前的尴尬局面。
何以破局，唯有以党建为引领，凝聚多方合力。
以全市首个开展改造的老旧小区新中苑为例，该小区原17栋单体楼长期处于无人管理的状态，一层居民“开墙打洞”经营商铺，或在自家阳台后方自行搭建储物棚、苗圃，顶层居民则在楼顶搭建阳光房，造成应急救援通道堵塞等问题。
为打破僵局，江南街道党工委和梅龙社区党委协助新中苑成立小区党支部，并主动召集党员、居民代表召开座谈会，听取住户意见，并遴选出楼栋长。在党员住户和楼栋长的带动下，逐步解决了拆除违建、规整秩序的问题。
同样的问题，也发生在位于梅县区新城办西桥社区的宏业a4小区。
该小区建于上世纪90年代初，现有21栋楼，住户227户，常住人口约1000人。改造前，小区长期处于失管状态，环境脏乱、供排水系统老化、秩序混乱，是个矛盾频发的“问题”小区。“一楼都要装抽水泵，不少用户还用地锁圈占停车位，邻里间因用水停车而大打出手的情况时常发生，出尽洋相。”该小区业委会主任廖碧霞说。
改造初期，党员干部、工作人员上门，对涉及违建的居民进行劝说，却遭到了拒绝，“修路、刷墙我都同意，可我家的东西不能拆。”
在发动党员住户带头拆除违建的基础上，社区干部与党员住户、“双报到”党员、业委会成员一户一户地去“算长远账”：“违建拆了，看起来你的‘地盘’少了，但是安全隐患没了，邻里意见没了，而且公共设施、环境更好了，小区房子也升值了！”一个个“钉子户”在动之以情、晓之以理的劝说下同意改造了。
随着改造进程的不断加快，用水难、停车难、卫生差、设施旧等一个个困扰住户的问题逐项被解决，导致小区失管恶性循环的病灶被清除，住户参与小区公共事务的主观能动性日益增强。今年，小区业主们还自发筹资9.77万元，开展下水道清理和视频监控安装。老旧小区改造，改变的是环境，凝聚的是人心。
居民们正在西桥头小区党群之家里闲聊小憩，读书看报。南方日报记者 何森垚摄
近年来，梅州不断完善城市基层党建组织体系，建立了“街道党工委-社区党委-小区（网格）党支部-楼栋党小组”组织架构，推动“党建 物业”、“支部 小区”、“党小组 楼栋”落地生根。“党旗插一线，支部建在前，党员来带动，多方齐发力，推进老旧小区改造工作，离不开党建这一良方。”这是梅州在3年多改造工作中探索出的宝贵经验，也成为全面铺开老旧小区改造的“金钥匙”。
有效做法制度化，管用经验长效化。
“我们在市委组织部的指导下编制了《党建引领城镇老旧小区改造工作指引》，分别从前期准备、居民意愿摸查、改造设计、改造施工和后期运营管理五个阶段明确党建工作具体内容，将党建引领贯穿老旧小区改造全过程。”梅州市住建局相关负责人表示，目前《指引》已基本完成编制，下一步将在全市范围内推广。
全面推进
今年计划新开工改造
老旧小区112个
“生活环境大变样，以前时常出现的老鼠也没有了，女儿再也不用担惊受怕了。”
“监控装了，秩序好了，停车也不用发愁了。”
“过去搬走的住户都回迁了，我那个楼梯今年就有两家人搬了回来。”
……
走进兴宁市宁新街道东风村3号小区，住户们正围坐在一起闲聊小憩，见到笔者来访，便你一言我一语地争着向笔者夸赞老旧小区改造的好处。
在梅南大院小区，映入眼帘的同样是和谐融洽的画面，树上的鸟儿正在欢唱，崭新的柏油路面上停车线规整清晰，干净整洁的院子里，居民或闲聊小憩、或锻炼身体，好不惬意。
梅南大院位于梅江区江南街道梅南社区，建于上世纪70年代，长期存在路面破损、污水堵塞、飞线凌乱等问题。今年3月，这个50岁“高龄”的小区迎来了“新生”。
“居民才是最了解小区环境的人，干脆就让大家一起来‘头脑风暴’。”江南街道办相关负责人告诉笔者，改造前期，社区党委首先成立了老旧小区改造项目临时党支部，积极开展了摸底排查，对住户提出的意见、建议进行登记，并会同社区、施工方、业委会、业主代表到现场设计，做到听民意、调民情、聚民智，让住户们“点单下菜”。
住户需求列入清单，小区改造改到心坎。随着改造的深入，修整道路、搭建屋顶、更换排水系统、补充公共休闲娱乐设施等住户“愿望”一件一件变为了“现实”，让“老”住户过上了“新”生活。
老旧小区改造，动的是家，居民是主人，必须尊重居民意愿，让居民参与决策。只有从“要我改”变为“我要改”，才能让改造成果持续巩固，凝聚社区治理共识。
“在此过程中，我们注重从实际出发，顺应群众期盼和居民意愿，健全居民参与机制，实行‘一区一策’，做到基础类项目应改尽改。”梅州市住建局相关负责人表示，同时，该局也正在探索建立激励机制，优先把主动提出改造申请、改造意愿强烈的小区纳入梅州老旧小区改造储备库。
老旧小区改造是撬动城市更新的重要手段，也是满足人们对美好生活追求的有效举措。
经历了从2019年“摸着石头过河”，到2020年成为全省城镇老旧小区改造试点城市，再到如今老旧小区改造项目遍地开花，梅州老旧小区改造工作取得了阶段性明显成效，也推动实现了群众从“要我改”到“我要改”的观念改变。
一组数据便是最好的证明：2020年，全市有55个老旧小区列入改造计划，其中已完成改造38个，涉及建筑面积42.3363万平方米、272栋楼、4532户住户；2021年，计划新开工改造老旧小区112个，已进场施工改造小区94个。
“改”出幸福感，“造”出满意度。
眼下，梅州正按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，加快编制辖区范围内的《梅州市老旧小区改造五年计划》。“十四五”期间，梅州初步谋划改造911个老旧小区，总投资36.25亿元。
“我们也同步启动了《梅州市2021—2025年城镇老旧小区改造规划》和《梅州市老旧小区改造建设技术指引》编制工作，目前相关规划及技术指引已形成初步成果。”市住建局上述负责人说。
随着改造的深入，停车难等困扰住户的问题逐项被解决，导致小区失管恶性循环的病灶被清除。南方日报记者 何森垚摄
长效管理
构建共建共治共享新格局
“新三天，旧三年，一夜回到改造前。”这句顺口溜说的就是改造后由于缺乏后续管理、小区面貌又变差的问题。改造只是第一步，老旧小区改造后如何进行长效管理、保障持续更新才是关键。
新中苑是梅州首个完成改造的老旧小区，在后续管理方面，该小区也率先作出了探索。
新中苑是个开放式的小区，完成改造后，规划了80多个车位，从根本上解决了困扰住户多年的停车难、停车乱问题。但是，新的问题又随之而来——外来车辆随意出入停放，占用了住户停车资源。
“改造后的长效管理需要依靠居民自治，通过推动成立小区党支部，引领居民自己成为小区管理的主体，才有可持续发展的动力。”江南街道梅龙社区党委书记陈湘鸿告诉笔者，今年4月，社区党委在新中苑加装了无人值守停车系统，并同步召开居民座谈会，选出了8名热心住户担任小区的管理员，负责小区的日常管理。
党建引领下，居民自治开始步入正轨。
西桥头小区利用闲置空地，打造党群之家。南方日报记者 何森垚摄
经过商议，小区决定进行半封闭式管理，对有停车需求的住户每月收取100元停车费，并推出了“亲情车位”，方便住户家属临时停车。每月近万元的停车收入，则尽数用于小区的日常建设和维护，从经费上保障了管理的可持续性。
从免费的抢车位到计费的车位足，小区居民很是拥护。“开始还怕大家对收费这件事会有抵触，没想到有车的住户都抢着缴费，还有住户看到今后停车方便了，已经决定买车了。”陈湘鸿说，小小的改造好像一下子释放了大家对美好生活的追求。
政府资金是“抛砖”，引导居民出资才是“引玉”。在此模式下，小区居民参与自治的主观能动性被彻底激活，还自发筹资在停车场周边加装了20多个电子监控设备。
同样，于去年完成改造的梅县区西桥头小区也对存量资源整合利用进行了探索。
“小区完成改造后，共有178个车位，在满足住户停车需求的前提下，还有部分剩余。我们便拿出其中10个租赁给周边的商户，既能每月增收1200元，用于小区日常管理，也盘活了存量资源，为附近商户提供了便利。”居民曾叔说。
与西桥头小区一路之隔的宏业a4小区，业委会则发动小区内小学生担任小小“卫生监督员”，利用课余时间打扫卫生、监督劝导不文明行为以及教授老人垃圾分类技巧，实现“教育一个孩子、带动一个家庭、影响一个小区”的效果。
说到底，改造只是手段，如何引导居民参与治理，帮助小区建立长效管理机制，构建起共建共治共享的治理格局才是最终目标。目前仍存在一些障碍等待破题，如市场化参与程度不高，小区内部存量资源利用率低，老旧小区改造全过程管理机制不够完善等，而这也是梅州不断探索和努力的方向。
“随着老百姓生活水平的提高，还会产生更多的改造需求。”梅州市住建局相关负责人说，接下来该局将结合“两美”行动，同步推进老旧小区改造，同时建立完善机制，形成可复制可推广的经验，并遵循群众意愿，积极谋划改造项目，不断增强百姓的幸福感和获得感。
数说
梅州老旧小区改造进展
●2020年1月，梅州完成了全市老旧小区数量排查摸底工作。经复核，全市共有老旧小区1448个小区，5513栋、74089户，占地218万平方米，建筑面积为923万平方米。
●2020年，纳入省住建厅年度老旧小区改造计划的小区有42个，总投资约9757.16万元，已竣工小区26个，正在施工小区16个；纳入省发改委中央预算内投资改造计划小区13个，总投资约6616万元，已完工小区12个，正在施工小区1个。
●2021年，纳入省住建厅年度老旧小区改造计划小区58个，总投资3.42亿元，其中已动工改造小区44个；申请省发改委中央预算内投资改造项目16个，总投资约3.9亿元，已动工改造项目7个。
●2022年，梅州计划申报老旧小区及周边公共基础设施连片改造项目78个，总投资约15亿元。目前，梅州正在加快编制《梅州市2021—2025年城镇老旧小区改造规划》，“十四五”期间计划改造小区911个，总投资36.25亿元。
（来源：南方日报 记者 黄韬炜 通讯员 黎为科 周云 邹敏）